Acquistare casa – quali sono i documenti che è importante verificare

L’avete trovata: è nel vostro quartiere preferito, poco distante dal lavoro, dove ci sono scuole validissime per i vostri bimbi, vicino ai mezzi pubblici, con un parco sotto casa dove c’è anche una meravigliosa area cani per Fido, il supermercato è a due passi e ci sono anche un sacco di botteghe interessanti, ha quella stanza in più che tanto desideravate, è luminosissima grazie alle grandi finestre sul terrazzo dove potrete fare un sacco di cene con gli amici e soprattutto…ha il posto auto!

E’ lei, è la casa della vostra vita!

Adesso, prima di pensare a quali mobili potrete comprare, con quale tinta dipingere la cameretta oppure se ci starebbe in quell’angolino del salotto la credenza di zia Anita, è il momento di frenare l’entusiasmo e fare molta attenzione ad un sacco di dettagli burocratici che potrebbero trasformare il vostro sogno in un incubo.

Il mio lavoro mi porta spesso a conoscere persone che stanno facendo questo grande passo e di frequente mi rendo conto che non sono (o non sono state!) ben informate su tutte le verifiche che è necessario fare prima di firmare una proposta, un compromesso oppure un atto notarile.

• VERIFICHE SUL VENDITORE

Soprattutto se state trattando con un privato è cosa buona e giusta accertarsi che sia la persona che è realmente proprietaria dell’immobile; se è un tramite dovrete farvi dare la procura a vendere stipulata davanti ad un Notaio, se invece è un bene intestato ad una società è meglio verificare che non sia in stato fallimentare.

Se invece la casa è intestata proprio alla persona con sui state trattando occorre verificare che non sia stata acquistata in comunione dei beni, in tal caso dovrà essere d’accordo a vendere anche il coniuge, oppure che non sia stata oggetto di donazione in questo complesso caso, infatti, la donazione può essere impugnata dagli eredi legittimi per i successivi 20 anni dall’atto o 10 anni dalla morte del donante.

In tutti i casi l’unico documento utile per queste verifiche è l’atto di provenienza, ovvero l’atto con cui chi vende ha acquistato o ricevuto l’abitazione.

• REGOLARITA’ URBANISTICA

E’ importante che la casa dei vostri sogni sia in regola a livello urbanistico, ovvero che lo stato dei luoghi deve corrisponda esattamente con quanto è stato depositato al Comune di competenza.

Questa verifica è possibile farla tramite un accesso agli atti, muniti di regolare delega dal proprietario, solitamente all’ufficio Edilizia Privata del Comune.

In questo modo i funzionari vi faranno visionare le pratiche edilizie che sono state presentate e potrete accertarvi che i disegni più recenti siano proprio uguali a com’è la casa.

Se vi viene fornita dal proprietario della documentazione è bene che, soprattutto sui disegni, sia riportato il timbro del Comune,  altrimenti non avrete la sicurezza che siano quelli effettivamente depositati.

• REGOLARITA’ CATASTALE

Queste verifiche consentono di accertarsi che quanto depositato in Catasto sia conforme, anche in questo caso, allo stato dei luoghi, i documenti necessari sono una planimetria catastale e una visura catastale, che potrete reperire all’Agenzia delle Entrate – Sezione Territorio competente, anche in questo caso per la planimetria vi occorre la delega del proprietario.

La planimetria dovrà riportare i riferimenti dell’agenzia del territorio e il numero di protocollo e la data di presentazione e dovrà, ovviamente, raffigurare la vostra futura abitazione correttamente e con tutte le eventuali pertinenze.

La visura catastale, invece, riporterà i dati catastali con cui è individuato univocamente l’immobile, la categoria e la rendita catastale, il nominativo del proprietario (nel caso in cui non coincidesse con il venditore ricordatevi che il catasto non è probatorio, fa sempre fede l’atto di provenienza, potrebbero esserci dei passaggi da registrare a livello catastale) e in ultimo l’indirizzo.

• CERTIFICATI IPOCATASTALI

E’ una verifica che solitamente svolge il Notaio ma che potete fare anche voi senza problemi, basta richiederla alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di competenza, questo documento riporta tutte le ipoteche e i pignoramenti che sono stati eventualmente iscritti sull’immobile, solitamente si fa questa ricerca per i vent’anni precedenti.

• SPESE CONDOMINIALI

Anche per valutare quali saranno le future spese di amministrazione e/o di riscaldamento a cui andrete incontro è bene farvi dare dall’Amministrazione del condominio un resoconto delle ultime gestioni, così potrete anche rendervi conto della presenza di eventuali debiti nei confronti del condominio.

In ogni caso al momento della stipula dell’atto di acquisto il venditore dovrebbe fornirvi una dichiarazione dell’Amministrazione che alla data dell’atto gli importi risultavano saldati.

Inoltre dovrete chiedere all’Amministrazione se sono stati deliberati degli interventi di manutenzione straordinaria, ed eventualmente specificare nell’atto che resteranno a carico di chi vende.

• ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA (A.P.E.)

E’ quel documento, obbligatorio per legge, che vi da un’indicazione di quali sono i consumi energetici annui dell’immobile che state acquistando.

E’ importante che l’attestato sia stato redatto da un tecnico abilitato e correttamente inviato e protocollato dalla Regione.

• CERTIFICATI DI CONFORMITA’ DEGLI IMPIANTI

Impianti elettrico, di adduzione del gas e di riscaldamento se realizzati o completamente rifatti dopo il 2008 dovrebbero avere un certificato di conformità rilasciato da un tecnico abilitato.

Non è obbligatorio che l’abitazione che volete acquistare li abbia per poter fare il rogito, in questo caso però in atto dichiarerete che siete a conoscenza di questa situazione, potrebbe non essere un problema se volete completamente ristrutturare l’alloggio prima di abitarlo, diversamente se volete andare a viverci subito il fatto che possegga già i certificati di conformità potrebbe essere un valore aggiunto.

• PRESENZA DI EVENTUALI CONVENZIONI

Nel caso l’immobile rientri tra le abitazioni costruite dagli Enti autonomi per le case Popolari, le case costruite in edilizia convenzionata o edilizia sociale, è necessario verificare che non ci siano prezzi massimi di cessione imposti per la compravendita, che sia passato il tempo minimo prima che si possa vendere, che siano stati riscattati particolari diritti.

In poche parole è necessario verificare che l’immobile sia vendibile senza vincoli alla proprietà e al prezzo.

Queste sono le cose principali a cui dovrete fare attenzione, anche e soprattutto se per l’acquisto avete intenzione di richiedere un mutuo ad un istituto bancario.

Ricordatevi sempre che è un VOSTRO DIRITTO, oltre che un dovere di chi vende, che l’immobile sia perfettamente in regola.

Se non siete sicuri o non avete il tempo necessario per fare queste verifiche, io posso farle per voi, in modo che voi dobbiate solo pensare alla credenza della zia Anita!